مقاله منع تغییر کاربری و تفکیک اراضی کشاورزی و باغی یک مقاله کامل حقوقی در مورد انواع کاربری هایی که قانونگذار برای تفکیک و یا تغییر کاربری اراضی باغی و کشاورزی به منظور صیانت از حفظ و نگهداری آنها وضع کرده می‌باشد. پیشتر مقالات حقوقی زیادی منتشر کردیم که فهرست آنها را از اینجا میتوانید مشاهده بفرمایید.
این تحقیق بصورت استاندارد و به‌همراه منابع و مآخذ بصورت Word در ۲۴ صفحه قابل ویرایش آماده شده است. در ادامه بخشی از این تحقیق را مشاهده می‌کنید.
مقدمه
” منع تغییر کاربری ” و همچنین ” ممنوعیت تفکیک کمتر از حد نصاب ” اراضی کشاورزی و باغات، دو مقوله علی حده، لیکن در راستای اجرای یک سیاست، وآن : حفظ زمین های کشاورزی است. در ویکی پدیا، دانشنامه آزاد، ” حفظ کاربری اراضی ” ، جلوگیری از تغییر نحوه استفاده از زمین های خاص توسط مالکان یا متصرفین آن، در صورتی که تغییر کاربری آنها آثار منفی طبیعی، اقتصادی، سیاسی، علمی یا فرهنگی به دنبال داشته باشد؛ معنی شده است. و اراضی کشاورزی، املاکی دانسته شده، که عملیات زراعت، باغداری یا تاک داری (Agriculture, Horticulture, Viticulture) به صورت تقریباً مداوم، بروی آنها انجام می گیرد. و یا به دلیل شرایط ویژه، این اراضی برای امر کشاورزی استعداد فراوانی دارند. و همچنین مهمترین اثر منفی اقتصادی کوچک تر شدن اراضی، بحث افزایش غیر منطقی هزینه تولید در واحد سطح است. بطوری که در کشور ما ۸۴ درصد بهره برداران کشاورزی، حدود ۲/۴ هکتار زمین در اختیار دارند. این امر باعث شده کشاورزان به دلیل عدم صرفه استفاده از ماشین آلات به سمت استفاده از نیروی انسانی گرایش پیدا کنند و در واقع اراضی به مصارف غیر تغییر یابند. و کشاورزان سعی کنند علاوه بر تولید، به فکر تأمین هزینه خانوار خود هم باشند، که این امر نتایج زیانباری را برای بخش کشاورزی ایران به دنبال داشته و دارد .*۱
امروزه کشور ها، با وضع مقرارات سختگیرانه در مورد منع تغییر کاربری ، و اجرای جدی آن، از اراضی کشاورزی، باغات، جنگلها، مراتع، اراضی باتلاقی و سایر اراضی طبیعی خود محافظت و مرافبت نموده، و همچنین شیوه‌های تشویقی و بازدارنده اتخاذ می کنند. و در مورد جلوگیری از خرد شدن اراضی، بر خلاف کشور ما ، که مهمترین عامل خردشدن زمین، قوانین مربوط به ارث است. و بهمین لحاظ، سالانه ۲۰۰ هزار هکتار از اراضی کشاورزی به دلیل وجود مقرارات موصوف، کوچک و کوچک تر می شود. و امکان مکانیزاسیون و فعالیتهای فنی و علمی را غیر عملی می سازد . معذالک در کشورهایی از جمله فرانسه، آلمان و سوئد قوانین مربوط به ارث به گونه ای تدوین شده است که بعد از فوت والدین، زمین در اختیار فرزندان ارشد بویژه ذکور قرار گرفته، و با سپردن کشت به یکی از فرزندان، سود و عواید آن بین کلیه ورثه تقسیم می شود. یا اینکه با در نظر گرفتن دیگر داراییهای متوفی، طوری تصمیم گرفته می شود که با رضایت وراث زمین به یک نفر و بقیه داراییها به افراد دیگر برسد. و به این ترتیب تمهیداتی اندیشیده می شود تا زمین نیزهمانند کارخانه، اتومبیل و دیگر داراییهای اشخاص، قطعه قطعه نشود.*۲ کارتحقیقی منع تغییر کاربری و تفکیک اراضی کشاورزی و باغی
در کشور ما سوای مشکل قبلی (خرد و تقسیم شدن اراضی کشاورزی پس از فوت صاحب زمین توسط ورثه ) بیدقتی و عدم مطالعه و کارشناسی لازم بهنگام تهیه لوایح و طرحها و تصویب غیر کارشناسی قوانین، معضل دیگریست. تصویب مقرارات اصلاحات ارضی قبل، و مشابه آن پس از انقلاب، باعث شد که تعداد بهره برداران بخش کشاورزی به ۲ برابر افزایش یابد که این امر نشان دهنده کوچک تر شدن اراضی کشاورزی است. و راهکارهایی ارائه شده، نظیر ایجاد شرکتهای سهامی و تشکیل گروههای مشاع (نوع جدیدی از نظام بهره برداری) نیز تاکنون موثر نبوده؛ و اقدام اساسی برای یکپارچه سازی و جلوگیری از کوچکتر شدن اراضی به عمل نیامده است. و بدون شک تاوان سنگینی که این تصمیمها برای کشور داشته، به این زودیها جبران نخواهد شد.
به هر حال، در این خاک و بوم عمر حفاظت از زمین های کشاورزی زیاد نیست و به دلایل بسیاری، مانند وجود ابهامات و نواقص در مقرارات تصویب شده، اجرایی نشدن طرح های آمایش سرزمین، کمبود نیروی انسانی متخصص و قیمت بسیار بالای اراضی با کاربری مسکونی یا صنعتی، همین میزان قوانین ناچیز، و دیر تصویب، کارایی لازم را نداشته است.
اولین قانونی است که بانگیزه حفاظت زمین های کشاورزی وضع گردید. قانون گسترش قطب های کشاورزی مصوب ۱۶/۱/۱۳۵۴ می باشد . ماده ۱۲ قانون مذکور، تبدیل نوع استفاده و نبز تفکیک اراضی واقع در قطبهای کشاورزی را به کمتر از ۱۰ هکتار را ممنوع اعلام کرد. پس از مدتی با تصویب لایحه قانون اصلاح بعض از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی … مصوب ۱۷ آذر ۱۳۵۸ شورای انقلاب، بموجب ماده ۳ قانون موصوف، نصاب ماده ۱۲ قانون قبلی تغییرکرد. و محدودیت تفکیک اراضی به کمتر از ۲۰ هکتار و باغات به کمتر از ۱۰ هکتار، منحصراً نسبت به اراضی و باغات واقع در محدوده قطب های کشاورزی ادامه یافت. به این ترتیب قانون مذکور شامل زمین های کشاورزی واقع در خارج از قطب های کشاورزی نبود . و از این نظر، تفکیک اراضی و باغات خارج از محدوده قانوناً بلااشکال می نمود . چنانکه مدلول و منطوق رای وحدت رویه شماره ۴۸ – ۲۴/۱۰/۱۳۶۳ هیات دیوانعالی کشور نیز صحت این مدعا را تائید می کند .
در سال ۱۳۷۴ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۳۱/۳/۷۴ به تصویب قانونگذار جمهوری اسلامی رسید. بموجب ماده یک قانون، تغییر کاربری اراضی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع اعلام شد . و حسب تبصره های آن و نیز تبصره ۱ ماده ۲ قانون مذکور: اولاً – مرجع تشخیص اراضی کشاورزی ( اعم از زراعی و باغها ) خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها، وزارت کشاورزی اعلام گردید. ثانیاً – تعیین ضوابط حاکم بر تغییر کاربری اراضی موضوع قانون و همچنین موافقت با تغییر کاربری اراضی در روستاها با رعایت مقررات قانونی، بر عهده وزارت کشاورزی قرار گرفت . ثالثاً – ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی، مکلف شدند در مواقع تفکیک اراضی مذکور و نیز تغییر کاربری آن در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها از وزارت کشاورزی استعلام و بر اساس نظر وزارت مذکور عمل نمایند . رابعاً – تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استاندار ی قرار گرفت و کمیسیون موظف شدحداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
سپس آئین نامه اجرائی قانون مذکور، مصوب جلسه ۲۴/۱۰/۸۴ هیات محترم وزیران ( منتشره در روزنامه رسمی شماره ۱۴۸۳۲ – ۱۰/۱۱/۷۴ ) به تصویب رسید، که ماده ۴ آئین نامه مذکور، ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرد، که اراضی زراعی و باغ های خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها را، براساس نقشه ای که به تائید سازمان کشاورزی استان رسیده باشد، تفکیک کند. و تاکید نمود، که ضوابط تفکیک اراضی زراعی و باغ ها توسط وزیر کشاورزی تهیه و ابلاغ می شود .
پس از آن دستورالعمل اجرائی تبصره پیش گفته مصوب ۱/۵/۷۵، به تصویب وزارت کشاورزی رسیده ( بدون اینکه آن، در روزنامه رسمی منتشر و شرایط قانونی مذکور در مادتین ۲ و ۳ قانون مدنی را دارا باشد ) ، و طی آن، ضوابط تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها، ؛ وهمچنین در بند ” و ” دستور العمل مذکور، ضوابط حاکم برتفکیک اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها، موضوع ماده ۴ آئین نامه اجرائی پیش گفته، تعیین و مشخص می شود. براین اساس، حداقل تفکیک باغات آبی، ۵ هکتار؛ و حداقل تفکیک، باغات دیم ۱۵ هکتار؛ تعیین شده است. کارتحقیقی منع تغییر کاربری و تفکیک اراضی کشاورزی و باغی
وجود موارد ابهام و ایرادات بیشماردر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها از جمله استثنای زیاد وارده بر قانون، از قبیل محدودیت حوزه عمل آن به اراضی کشاورزی خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرک ها، تفویض اختیار قانونی به کمیسیون عای موضوع تبصره ۱ ماده ۱ قانون، مبنی بر تغییر کاربری اراضی و باغ ها، آنهم با دید کسب درآمد قابل توجه مذکور در ماده ۲ قانون ( وصول هشتاد درصد قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین )، استثنا اراضی و باغات مالکین بی بضاعت ؟!! و سایر نیاز های بخش کشاورزی و دامی، ضمانت اجرای صرف جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید – و حبس ( در صورت تکرار جرم ) بدون لزوم اعاده وضع سابق، و…. باعث گردید تا قانون مذکور تأثیر چندانی در حفظ اراضی کشاورزی نداشته باشد. و ابهامات موجود در قانون، باعث شد تا فی المثل مواردی نظیر تاسیس دامداریها (گاوداری ها و مرغداری ها ) که اصولاً ارتباطی با بخش کشاورزی ندارد، در زمره فعالیت های کشاورزی محسوب، و از عوارض مورد بحث معاف شود.
به این ترتیب، تمام ضوابط و مقررات موجود مبنی بر وجود منع مورد نظر، ضوابط پیش گفته بود. تا اینکه قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی و زراعی و باغها ، مشتمل بر هشت ماده در جلسه علنی روز دو‌شنبه مورخ اول آبانماه یکهزار و سیصد و هشتاد و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۰/۸/۱۳۸۵ به تأیید شورای نگهبان رسید. تغییرات جدید، هر چند، چندان جدی و مثمر نبود. و همه اشکالات پیش گفته را مرتفع ننمود؛ لیکن بهرحال تغییراتی بشرح ذیل در قوانین حاکم بر موضوع ایجاد کرد. توجهاً به لازم الاجرا بودن مقررات مذکور، اجازه می خواهد، این تغییرات، تمامی احصاء و ذکر شود :
۱ – تلقی نظر سازمان جهاد کشاورزی استان به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری برای مراجع قضایی و اداری (تبص ۲ م. ۱ ) .
۲ – تغییر کاربری محسوب نشدن، و مستثنی کردن احداث گلخانه‌ها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها از ماده ۱ ( تبص ۴ م. ۱ ) .
۳ – مستثنی نمودن اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، از کلیه ضوابط مقرر در قانون (تبص ۵ م. ۱ الحاقی ).،
۴ – تشکیل دبیرخانه مرکزی در سازمان امور اراضی به منظور تعیین روش کلی و ایجاد وحدت رویه اجرایی و نظارت و ارزیابی عملکرد کمیسیونهای موضوع تبصره ۱ م. ۱ ( تبص ۶ م. ۱الحاقی ).
۵ – قابل تجدید نظر دانستن تصمیمات کمیسیونهای موضوع تبصره ۱ م. ۱ در مواردی که مجوز تغییر کاربری صادرشده است با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی، در کمیسیونی در تهران، به ریاست وزیر جهاد کشاورزی ( تبص ۷ م. ۱ الحاقی). کارتحقیقی منع تغییر کاربری و تفکیک اراضی کشاورزی و باغی
۵ – مستثنی کردن تغییر کاربری اراضی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار از عوارض موضوع ماده ۲ قانون بجای مالکین بی بضاعت ؟!! ( آمده در متن قانون) ، در اصلاحیه تبص ۱ م. ۲ قانون .
۶ – مستثنی کردن احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی از عوارض موضوع ماده ۲ قانون بجای عبارت کلی : سایر نیاز های بخش کشاورزی و دامی ( آمده در قبل ) ، در اصلاحیه تبص ۱ م. ۲ قانون. که متاسفانه بمنزله توسیع دامنه مستثنیات قانون قبلی بود.
۷ – مستثنی نمودن اراضی و باغهای مورد نیاز طرحهای تملک داراییهای سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی) و طرحهای خدمات عمومی مورد نیاز مردم از پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ قانون ( تبص ۲ م. ۲ اصلاحی ) ،
۸ – سلب حق تقویم و ارزیابی اراضی موضوع قانون بوسیله ادارات امور اقتصادی و دارایی استان، ( که بایستی متعاقباً به تائید هیات دولت میرسید )، و واگذاردن وظیفه موصوف به کمیسیون سه‌نفره‌ای متشکل از : نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هریک از شهرستانها ( تبص ۳م. ۲ الحاقی ،) ،
۹- یکی از تغییرات جدی و مثبت در قانون جدید، تعیین ضمانت اجرای کیفری شدیدتر برای متخلفین از قانون ( کسانیکه اراضی و باغهای موضوع قانون را به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه تغییر کاربری می دهند ) است . زیرا در ماده ۳ اصلاحی جدید، دادرس بدون چون وچرا موظف گردیده است ، علاوه برمحکومیت متخلف به پرداخت جزای نقدی و حبس (در صورت تکرار جرم ) ، در هر حال، وی را به قلع و قمع بنا محکوم نماید(اعمال محدویت بر قاعده تسلیط ) .
۱۰ – پیش بینی ابطال مجوز صادره، در مواردیکه کارکنان دولت و بخش عمومی از مقررات قانونی تخطی کرده باشند (اعمال قاعده نهی موجب فسادست ) . و همچنین تشدید مجازات سردفتران متخلف در صورت تکرار جرم ( محکومیت به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری )
۱۱- ایجاد بعض محدودیتها – هرچند ناچیز – برای کمیسیون موضوع تبص۱ م.۱ قانون است. که امری مثبت بود.
زیرا کمیسیون مذکور موظف گردیده، بهنگام اتخاذ تصمیم، و در تشخیص ضرورت تغییر کاربری اراضی و باغها مواردی را بشرح زیر رعایت کند : اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذی‌ربط متناسب با کاربری جدید توسط متقاضی. رعایت ضوابط طرحهای کالبدی، منطقه‌ای و ناحیه‌ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران. مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح. رعایت ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه‌گذاری باتوجه به روح کلی قانون مبنی بر حفظ کاربری اراضی و باغها. رعایت استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذی‌ربط. (م. ۸ الحاقی ،) ،
۱۲- موظف کردن دولت و شهرداریها، به اعطاء تسهیلات و خدمات شهری به مالکان اراضی و باغها واقع در داخل محدوده قانونی شهرها و شهرکها، مطابق تعرفه فضای سبز ، که به این ترتیب، بنحوی از مداومت کاربری کشاورزی اراضی شهری حمایت شد. (م. ۹ الحاقی ) .
مشاهده و دانلود مقاله کامل
